Opinión: Maipú y su Desarrollo Urbano

Stefano Baeza
27 diciembre, 2017
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Finalizado el proceso electoral y vistos los resultados distritales, corresponde preguntarse por el curso que seguirá la política urbana a nivel local, pues son conocidos los problemas que hoy arrastra nuestra comuna en materia de segregación residencial y desigualdad urbana.

Según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), Maipú superó los 520 mil habitantes en el último censo, posicionándola como la segunda comuna más poblada del territorio nacional, detrás de Puente Alto. Con un historial de crecimiento sostenido durante las últimas tres décadas (imagen 1), nuestra comuna no sólo se ha convertido en un ícono de la extensión urbana, sino también en uno de los sectores periféricos predilectos para el desarrollo inmobiliario de baja densidad, lo que ha tenido impactos relevantes tanto en la trama urbana, como en la concentración de población en áreas más o menos consolidadas.

Evolución mancha urbana Maipú

Fuente: Google Earth

Como se muestra en la gráfica, el crecimiento del parque habitacional de la comuna es reciente. Si en 1992 Maipú alojaba 66 mil viviendas, entre 2016 y 2017 pasó a alojar 161 mil unidades, lo que representa un aumento de 145%. Corresponde eso sí marcar diferencias entre los periodos inter-censales 1992-2002 y 2002-2017, ello porque, si el primero registra un crecimiento explosivo de 93%, el segundo muestra una desaceleración con un crecimiento de 27%. Cuestión similar ocurre con la población, la que durante todo el periodo sufrió un aumento acumulado de 103% entre la década del 90’ y la actual, atenuándose en el último periodo inter-censal. Pero ¿por qué razón Maipú dejó de crecer al ritmo que lo hizo en los últimos 20 años? Una respuesta la podemos encontrar en los ciclos económicos del período, que registran fuertes contracciones; aunque también en el umbral que alcanzaron las reformas introducidas durante la fase de modernización capitalista de los 70’, lo que permeó irremediablemente el marco normativo que guía la urbanización en nuestro país.

Así, el frenazo se puede interpretar como un “techo lógico” del crecimiento en extensión, producto de una combinación de cambios estructurales a escala metropolitana. Para ello, podemos tomar de ejemplo la densificación de comunas centrales y peri-centrales, lo que atrajo a población joven y emergente a razón de un cambio en sus modos de vida. El privilegio de residir en lugares cercanos a puestos de trabajo, o centros de estudios, hizo de alimento para la especulación inmobiliaria; fenómeno que, además, arrastró el fuerte aumento del valor de suelo y la flexibilización del ordenamiento territorial en comunas como Estación Central.

Entonces ¿dónde se concentra este crecimiento en Maipú? y ¿qué sectores se vieron realmente más afectados? Si tomamos en cuenta parcialmente los datos levantados por el censo 2012, sabemos que el grueso de la población se concentraba en el sector poniente de nuestra comuna, siendo los Barrios Parque Tres Poniente y Sol Poniente dos de los de mayor densidad (imagen 2). Ambas áreas superan con holgura las densidades máximas definidas por el Plan Regulador Comunal (PRC), vigente desde 2004, que define como tope los 300 habitantes por hectárea (Hab/Há).

Densidad Poblacional Maipú

Lo anterior debe ser tomado en cuenta, pues es probable que la situación no haya variado demasiado respecto al levantamiento censal de 2017. Los sectores mencionados continúan sufriendo las consecuencias de la política de vivienda de fines de la dictadura e inicios de la transición. Asumiendo entonces el crecimiento que seguirá experimentando Maipú en los próximos años, con extensión del límite urbano incluido (PRMS-100) y sus Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZODUC) sujetas a especulación, queda en entredicho la posibilidad de generar una ciudad más integrada e inclusiva, que tome como prioridad el bienestar y la calidad de vida de sus habitantes. Más y mejor planificación es el camino, por lo que el llamado a nuestras autoridades es mirar con atención las transformaciones que día a día se van gestando en una comuna tan dinámica y diversa como la nuestra.

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