Opinión: Gestión de Suelo y Visión de Ciudad en Maipú, ¿dónde está la autoridad?

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megaproyecto pajaritos

Vistos los antecedentes sobre el proyecto Edificio Pajaritos y su ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), queda de manifiesto un conflicto que resulta imposible de soslayar, sobre todo, cuando observamos la experiencia de comunas vecinas como Estación Central donde la edificación en altura sin restricción gozó de un inusitado privilegio.

En Maipú, con la construcción de 3 torres de edificios, dos de 21 y uno de 26 pisos, los vecinos y vecinas del área de influencia del proyecto no solo quedarían expuestos a los impactos medioambientales de su edificación, sino también amenazados por una serie de efectos indeseables que van desde la saturación de las vías de acceso a sus hogares, hasta una variación en la plusvalía de sus propiedades.

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Antecedentes de Proyecto Edificio Pajaritos | Fuente: DIA ingresada al SEIA por 4 Life Seguros de Vida S.A, 2021

Retomando una columna de 2017 (LEER AQUÍ), en la última década Maipú ha concitando la atención de inversión pública y privada. La extensión de la línea 5 del metro, los corredores segregados de transporte público, las autopistas urbanas, el proyecto Melitren y el surgimiento de polos comerciales en distintos puntos de la comuna, nos deja la interrogante sobre la demanda de suelo y el nivel de densificación de nuestros barrios.

Sabida es la influencia del mundo inmobiliario en el desarrollo de nuestro país. Sin ir más lejos, poderosos gremios, como la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) o la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), se han valido del Estado para promover sus estrategias de negocio, las que sin lugar a dudas han afectado la calidad de vida de la mayoría de los ciudadanos. La ampliación del límite urbano en la modificación 100 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS-100), es un ejemplo de ello.

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Superficie urbanizable tras el PRMS-100 | Fuente: CChC en base a MINVU, 2013

Tras su promulgación en 2013, la autoridad metropolitana y sectorial incorporó con el PRMS-100 cerca de 10.200 hectáreas de suelo urbanizable en 8 comunas de la capital, dejando a Maipú con la mayor concentración de suelo residencial mixto “explotable”, pero con una serie de condiciones específicas para su desarrollo, estableciendo así Zonas Urbanizables Condicionadas (ZUC), que corresponden a suelos de origen rural, y Zonas de Reconversión Urbana Condicionada (ZURC), que corresponden a suelos de origen industrial no consolidadas.

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Zonificación del PRMS-100, sector 2, Pudahuel – Maipú | Fuente: PRMS-100 MINVU, 2013

¿Pero qué relación tiene esto con el proyecto Edificio Pajaritos? Si bien normativamente esta iniciativa se encuentra sujeta al Plan Regulador Comunal (PRC) y no al PRMS, la discusión sobre la edificación en altura suele omitir los alcances en torno al tipo de densificación y su real potencial en relación a la demanda habitacional existente en la comuna. Esto, obliga pasar al pizarrón la visión de ciudad que la autoridad de turno es capaz de liderar, pues la confrontación entre ciudad compacta v/s ciudad difusa afecta las expectativas sobre la calidad de vida a mediano y largo plazo.

Ahora, si analizamos con detalle los proyectos inmobiliarios emplazados en Maipú, y que fueron ingresados al SEIA desde 2018 en adelante, podremos identificar al menos 5 proyectos que suman una inversión US$ 276 millones de dólares, y de los cuales tres se encuentran aprobados ambientalmente.

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Proyectos ingresados al SEIA entre 2018 y 2021 | Fuente: Servicio de Evaluación Ambiental (SEA), 2021

El más llamativo de estos es el ZUC Santa María de Maipú, de propiedad de Brotec Icafal S.A., iniciativa ubicada en el sector de La Farfana, al norte del área conocida como Santa María de Maipú, y que comprende una superficie de 76,4 hectáreas (equivalente a 107 canchas de futbol). En este sector se estaría gestando un proyecto de 2.450 viviendas, a construir en 35 etapas, durante los próximos 15 años; totalizando 13 condominios de casas de 2 pisos, 19 condominios de edificios de 5 pisos y un condominio de edificios de integración social de 5 pisos. Sí, ¡uno!

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Área de Influencia ZUC Santa María de Maipú | Fuente: Estudio Base Medio Humano, DIA Brotec Icafal S.A., 2020

Destaco lo del condominio de integración social, porque este responde a una de las condiciones a cumplir en un ZUC: destinar un 10% de la superficie del proyecto a vivienda social, lo que en este proyecto se traduce en 400 unidades, sujetas (en parte) al subsidio de Integración Social y Territorial, D.S. 19, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). Esto claramente es insuficiente considerando el déficit habitacional cuantitativo en la comuna, el cual alcanza las 20.200 viviendas, sin contar la proliferación de campamentos post 18/O y COVID-19, donde son 1.400 las familias que requieren de una solución habitacional inmediata.

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HotSpot Déficit Habitacional Comuna de Maipú (Hacinamiento + Allegamiento) | Fuente: Elaboración propia, 2018

En este sentido, ¿qué podemos esperar de la gestión de suelo en Maipú? Y ¿qué podemos esperar del actual ciclo electoral frente a esta realidad? En mi opinión, es fundamental abogar por el derecho a la ciudad y la vivienda digna, donde la elaboración participativa de una mirada integral de ciudad quede al margen de populismos reaccionarios. Solo si somos capaces de interpretar las necesidades y potenciales de un territorio, que concentra a 8 de cada 100 habitantes de la Región Metropolitana, podremos superar este trance histórico donde la pandemia, la crisis climática y la desafección política nos exige, hoy más que nunca, hacernos cargo de las transformaciones necesarias para reducir las enormes brechas que segregan nuestros barrios.

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