El boom inmobiliario en Maipú ¿A qué costo queremos crecer?

Para nadie es un misterio el sostenido crecimiento demográfico que ha vivido la comuna de Maipú en los últimos 30 años y como consecuencia de este, el crecimiento inmobiliario.

Las cifras no mienten, si en 1992 Maipú tenía 255.243, el año 2017 esta cifra alcanzó las 521.627 personas, según el CENSO. Una población que se duplicó en 25 años y que convirtió a Maipú en la segunda comuna más poblada del país.

Gráfico: LVDM

Este crecimiento demográfico trajo consigo un inevitable crecimiento inmobiliario, donde las protagonistas fueron las casas, cientos de miles de estas fueron levantadas en la otrora rural comuna, lo anterior a través de subsidios del estado, asociaciones de trabajadores y desde comienzo de los años 90´, con especial acento en los 00, de las inmobiliarias.

El desarrollo demográfico e inmobiliario Maipucino

El crecimiento fue, como en casi todo el país, no planificado. Se expandió Villa Los Héroes, la que hoy alberga más habitantes en la comuna, 130.000 personas, nació Villa Los Bosquinos, en la que hoy se continúan desarrollando múltiples proyectos de casas, así también, los muy diversos proyectos construidos durante los años 90´y 00´en el sector de La Farfána, los barrios Portal del Sol y Clotario Blest, dan cuenta de la aparición de múltiples villas, poblaciones y condominios.

Este panorama configuró una comuna con tres grandes ejes de desarrollo urbano; el cordón industrial de Maipú-Cerrillos -cada vez más pequeño-, el casco histórico de la ciudad y la extensa ciudad dormitorio que se fue gestando con el crecimiento demográfico e inmobiliario.

Bárbara Hernández es Maipucina, tiene 26 años y es licenciada en historia de la Universidad de Chile. Expansión urbana y movilidad en Maipú, 1970-2015, lleva por título uno de sus trabajos de investigación, en el da cuenta de como la comuna ha mutado en los últimos 45 años.

Bárbara nos otorga mayores antecedentes respecto a como fue el crecimiento demográfico e inmobiliario en Maipú.

“Principalmente el proceso de poblamiento masivo se llevó a cabo por inmigración y por el desarrollo de amplios proyectos inmobiliarios. Además, Maipú destaca por tener a estas alturas una de las tasas de fecundidad más altas de la Región Metropolitana y del país. Va ingresando a un proceso de consolidación, llegando el 2002 casi al medio millón de habitantes, y con un porcentaje de crecimiento muy alto.”  Y agrega que; “Maipú –fue y- es receptáculo de migraciones de población desde el centro y fuera de la metrópolis, proceso que es acompañado por el crecimiento demográfico que aumenta la demanda por una solución habitacional.”

En la misma línea, nos señala que uno de los indicadores más decidores es el aumento de la densidad población, tal como nos indica el gráfico.

Gráfico: INE, agradecimientos Bárbara Hernández Parra.

El aumento de la densidad poblacional significa, entre otras cosas, que la comuna cada vez tiene menos terreno disponible para la construcción de nuevas viviendas, y hay más personas viviendo en el mismo espacio.

El diagnóstico de Hernández es claro, Maipú es una ciudad, eminentemente, residencial.

“Hoy, estos modelos de ciudad se pueden observar en nuestro país, principalmente reconocidos como satélites residenciales (o dormitorios) a lugares más antiguos como San Bernardo. Pero Maipú y Puente Alto se incorporaron recientemente al ámbito de la metrópoli, transformándose en satélites residenciales. Los cuales se caracterizan por tener una composición poblacional distinta al resto de la periferia, se identifican por ser familias grandes, especialmente jóvenes, y en etapa de crecimiento, como es el caso de Maipú. Que, al convertirse en una comuna lejana al centro de la ciudad, debido al proceso de expansión urbana, se ha transformado en un lugar en gran medida residencial, lo cual genera como consecuencia la movilidad de los residentes del territorio, para realizar actividades diarias.”

La situación actual del desarrollo inmobiliario en Maipú

En junio de 2018 un estudio de Colliers International, consultora del rubro inmobiliario, indicaba que en la comuna existían 16 proyectos inmobiliarios, con un total de 700 departamentos y 80 casas a la venta. Lo anterior representa un crecimiento del 50% en el segmento departamentos y una disminución del 50% en el segmento casas, respecto a igual período del año anterior.

Pero ¿Por qué nuestra comuna ha comenzado a posicionarse como una atractiva para el desarrollo de proyectos con estas características y que significa que la cantidad de proyectos que contemplan la construcción y venta de departamentos en la comuna se haya duplicado en un año?

Andrés Pezoa es Ingeniero constructor, inspector técnico de obras y docente de DUOC UC y nos comenta que este sostenido interés se fundamenta en cuatro pilares: la rentabilidad de construir en la comuna, un plano regulador de larga data, la conectividad vial y las resientes extensiones de la zona urbana metropolitana.

Gran margen de ganancia o rentabilidad:

-Las empresas inmobiliarias se ven atraídas ya que el valor del m2 construido es superior en Maipú en referencia otras comunas con el mismo nivel socioeconómico como por ejemplo La Cisterna, San Miguel, Estación Central etc.- Nos comenta Pezoa. En esta misma dirección, un estudio de GFK-ADIMARK correspondiente al segundo trimestre del año 2018 debeló que para el segmento casas el costo promedio es de 51 UF/m2 y para departamentos de 47,1 UF/m2, si se compara con igual período de 2017, esto representa un alza de 4,8 UF/m2 para las casas y de 0,7 UF/m2 para departamentos.

Hoy el costo promedio de una vivienda en Maipú es de 3000 UF y de un departamento de 2400 UF y todos los indicadores señalan que estos precios continuarán en alza.

Gráfico: La Voz de Maipu

Modificaciones al Plan regulador comunal:

Con un plano regulador que data del año 2004, han trascurrido 15 años desde su última actualización significativa, Maipú no limita su altura máxima de construcción, la amenaza de replicar los llamados “Guetos Verticales” está presente, sin duda alguna tarea pendiente para los gobiernos locales. Andrés nos comenta que, “Desde el año 2004 se han realizado una serie de modificaciones al PRC, el cual permite edificaciones en altura en zonas donde antes no estaba permitido principalmente cercano al eje de avenida Pajaritos, Américo Vespucio y centro de la comuna.”

Una comuna puede establecer criterios mínimos para otorgar un carácter de desarrollo integrados y sostenible si se conjugan cuatro factores: permite menos densidad de habitantes por kilómetro cuadrado, menos coeficiente de constructibilidad (en simple, menos metros cuadrados a construir en el terreno), menos altura y exige más estacionamientos por unidad habitacional. Una “permisiva” no establece criterios regulatorios máximos para altura y permite mayor densidad, más metros cuadrados construidos en un terreno y menos estacionamientos.

Ciertamente, nuestra comuna no ha vivido el boom inmobiliario de los últimos 15 años y su plano regulador no se ajusta a los requerimientos necesarios para garantizar a los vecinos que sus casas no correrán la misma suerte que las “islas” de la vecina comuna de Estación Central.

Conectividad (plusvalía):

Las comunas que son atravesadas por las líneas de metro siempre son objeto de interés inmobiliario, dado la plusvalía y conectividad que se puede explotar. Nuestra comuna no es la excepción así nos indica el docente de DUOC UC -La comuna de Maipú es privilegiada por su conectividad ya sea en dirección hacia el norte, sur y centro de Santiago, como también en dirección a la costa, a lo largo de la extensión de la comuna tenemos la autopista del sol, Vespucio sur y Vespucio norte lo que permite un desplazamiento directo y rápido hacia cualquier lugar de Santiago. También suma plusvalía la llegada del metro y la accesibilidad que este medio de trasporte que entrega a la comuna. –

Ampliación de extensión urbana:

Como último factor a tener en consideración, Pezoa señala que –El año 2016 se modificó el plan regulador metropolitano de Santiago que amplio en 25 % la superficie urbana de la comuna de Maipú, permitiendo la construcción de viviendas y departamentos en suelos donde antes eran de uso agrícola-.  Revisa acá la resolución que modifica el plano regulador metropolitano.

Un horizonte de dudas

La situación actual respecto a las regulaciones que garanticen que la comuna no se poblará de edificios, parecen estar congeladas. Sin ir más lejos, ninguna de las sucesivas gestiones de los gobiernos comunales ha puesto el acento necesario para establecer parámetros que protejan la vida del barrio maipucino, sembrando de paso un horizonte de dudas e interrogantes no resueltas.

Los “Guetos Verticales”, la experiencia que nadie quiere repetir

Insigne se ha vuelto la lucha de los vecinos de Estación Central contra los llamados “Guetos Verticales”, inmensas moles de cemento que poco a poco y lentamente han cubierto la comuna. Más de 30 edificios en un radio de diez cuadras, 40 mil nuevos vecinos y tres mil autos más recorriendo sus calles y estacionándose diariamente en ellas. Cifras que muestran el resultado del boom inmobiliario en la comuna de Estación Central, donde múltiples constructoras aprovecharon la ausencia de un Plan Regulador Comunal para construir pequeños departamentos (algunos hasta de 17 metros cuadrados) para aprovechar al máximo el espacio y la altura. Las regulaciones llegaron tarde, ¿pasará lo mismo en Maipú?

Guetto Vertical
Guettos Verticales: La temida experiencia que nadie quiere repetir.

¿A qué costo queremos crecer como comuna?

Pero esta clase de construcciones no solo atentan contra el desarrollo urbano de una comuna, tienen implicancias culturales e identitarias significativas.  La vida de barrio se ve fuertemente golpeada.

Bárbara Hernández nos comenta que “Llegar a Maipú es casi refrescante, uno sale del panorama de edificios grises del centro de Santiago y bajas un poco la velocidad el llegar a tu villa o barrio”. Este fenómeno que guarda relación con “vivir” y encontrarse en los lugares de nuestros barrios y plazas genera un sentimiento de pertenencia y vinculación, una valoración que va más allá del mero uso habitacional, construimos relaciones humanas y valoramos nuestro entorno, porque es donde hemos crecido y llevado a cabo nuestras vidas. Son estos los espacios que resentimos cuando dejan de existir o son mutilados, aconteció en Maipú con la remodelación de la plaza mayor o con el traslado de la pileta y aun mas reciente, con el anuncio del cierre de La Higuera, todos elementos constitutivos de la identidad maipucina. Ese es uno de los grandes riesgos del crecimiento no planificado.

Cuando prima el criterio de maximizar ganancias, al parecer, importa poco si la ciudad es fea, si degrada a sus habitantes, si resulta estética, espiritual o físicamente tolerable. Lo que cuenta es que las operaciones económicas se desarrollen en una escala y con una eficacia capaces de satisfacer el único criterio de supervivencia permitido en esta lógica: el crecimiento económico.

Prima entonces, la necesidad de visibilizar que el “hacer ciudad” es algo más que dotar de infraestructura funcional a las urbes.